Проверка квартиры на юридическую чистоту  не просто одна из популярных услуг риэлторов. Все покупатели с подозрением относятся к продавцам квартир, и, к большому сожалению, поводы для такого отношения есть. Проверять "чистоту" квартиры необходимо во всех случаях преобретения недвижимости, как на вторичном, так и на первичном рынке.

    Чем мы рискуем, когда приобретаем квартиру на вторичном рынке?

На вторичном рынке присутствуют свои риски, один из основных – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при: 

- возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;

- признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным, не стоящим на учете; 

- появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;

- наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

Никто далеко не гарантирует, что именно это безвестно отсутствующее лицо не явится чрез немного лет а также никак не станет оспаривать сделку. Такое случается достаточно постоянно. Люди сидят в тюрьме, далеко не хотят сообщать об этом родственникам, но дальше выходят из тюрьмы, и заявляют об собственных правах. Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий, вы идете на определенный риск. 

Также в зоне риска находятся квартиры, в каком месте прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надобно соблюдать, или престарелые люди, иной раз далеко не понимающие значения собственных действий. 

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то, помимо свидетельства о собственности, надобно просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). 

В этой выписке будет отражена вся история квартиры, начиная с 1998 года, в таком случае существует момента создания ЕГРП, а также сего вполне очень. Из реестра станет заметно, была ли квартирка в споре или конечно нет, накладывались ли на нее аресты, а также тому подобное. Все разбирательства ровно по квартире отмечаются в реестре. Ежели вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите заинтересованность, сколько лет прошло вместе с момента их возникновения. 
По российскому законодательству, максимальный срок давности согласно признанию сделок недействительными, в том числе сделок вместе с недвижимостью, - 3 года. Поэтому, если бы в протяжении трех последних лет вплоть до предполагаемой покупки никаких сделок вместе с квартирой далеко не было, имеете возможность далеко не волноваться, что сейчас предыдущие владельцы неожиданно предъявят свои права. 

Но в случае если вы все-таки обнаружили споры, возникшие за предыдущие 3 года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого дозволено ставить окончательные выводы об правомерности владения этой квартирой. Если бы же судебное решение не вынесено до настоящего времени, советуем его все-таки дождаться, чем идти на сделку. 

Иногда бывает с недвижимостью старого жилого фонда, что сейчас квартира не числится в ЕГРП. Если квартиры нет в реестре, то после приватизации с ней сделок не совершалось, это идеально "чистая", с юридической точки зрения, квартира. В этом случае покупатель может подать запрос в департамент жилищной политики, для того чтобы убедиться в истинных правах ее владельца.  

Главные проблемы при покупке квартиры на вторичном рынке. Если вы обнаружите, что именно эта квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник отнюдь не является родственником предыдущего собственника, впоследствии чего новый правообладатель начинает данную квартиру сразу продавать. 
Также вероятно может быть ситуация, когда квартира очень часто перепродавалась а также переходила из рук в руки (это станет заметно из выписки ЕГРП), то есть фактически в квартире ни один человек не проживал длительное время, при этом не понятна причина, согласно которой ее так часто продавали. Вполне возможно, что сделки с этой недвижимости были "не чистыми" и таким способом пытались подставить не добросовестного приобретателя.

Самые большие "сюрпризы" таит в себе возможная недееспособность собственника. Бывает, что именно продавец чрез какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. В этом случае можно доказать, что именно собственник никак не понимал значения собственных действий и существует риск, что соглашение станет оспорено. На рынке немало "специалистов", какие на этом зарабатывают. При этом вас отнюдь не спасет даже справка об психологическом состоянии продавца, подтверждающая, что именно на момент заключения сделки индивид был здоров. Существует 177 статья ГК, в которой говорится, что "сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения". 

По сути, этой статьей дозволено прикрыть любую сделку. Этим также пользуются аферисты, против которых идти проблематично. Их раскусить практически невозможно, так как они очень тщательно готовятся к сделке.

   Чем мы рискуем, когда приобретаем квартиру на первичном рынке?

Вы хотите купить квартиру в новостройке, значит, свидетельства о праве собственности еще нет, конечно, только существует договор, который также перепродается. Если это договор долевого участия, то он сохраняет интересы покупателя, а также гарантирует, что именно его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. Так происходит, когда квартира продается по 214-ФЗ, тогда можно ничего не проверять. 

Любой прочий договор, по сути, представляет собой ту или иную обходную схему 214-го закона, и в этом случае на юридическую чистоту сделки надо обращать самое пристальное внимание. Покупка любой "схемной" квартиры на уровне незавершенного строительства очень рискованно.

По схемам квартиры продаются далеко не напрямую от застройщика, а через какую-либо посредническую компанию. Это может быть фирма, которая является филиалом от застройщика, или независимое юридическое лицо, которое купило у застройщика оптом часть квартир на уровне строительства, с целью заработать, а после продает их населению.

Иметь отношения с таким юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – все ли деньги он внес за приобретенные квартиры или нет?

Если нет, в таком случае застройщик может расторгнуть договор с посредником, после чего он имеет право забрать свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, согласно которой инвестор еще не рассчитался). Данные квартиры уже могут быть проданы инвестором. Таким образом, возникают ситуации, когда одну и ту же квартиру продают дважды.

Такие варианты были, есть и будут. Поэтому покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика вплоть до лица, которое продает квартиру а также осмыслить сущность взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это есть юридическая проверка чистоты квартиры.

Существуют также другие риски при покупке квартиры в новостройке. Важно осмыслить, насколько застройщик ведет себя добросовестно согласно отношению вместе с подрядчиками. Строящийся здание лежит в залоге у строителей по закону вплоть до тех пор, пока застройщик полностью с ними не рассчитается. В случае если застройщик не может этого сделать согласно тем или иным причинам, строители могут забрать здание и своими силами продать квартиры.

Нередко бывает, что именно новые жильцы годами ждут получения на руки свидетельства о праве собственности. Чаще всего это происходит в то время, в какое застройщик не рассчитаться со строителями или с городом. При этом он вероятно не рассчитается вообще, что сейчас, в кризис, неудивительно, и тогда итог станет плачевный. Таким образом, свидетельство о собственности на руках - гарантия того, что обременений на вашу квартиру уж точно нет.

   Источник http://www.riarealty.ru